QUE PROCESO SE DEBE INICIAR EN CASO DE INCUMPLIMIENTO
DEL LOCATARIO EN EL PAGO DE LOS CÁNONES?
El cumplimiento del pago de los cánones adeudados
en un contrato de leasing, puede exigirse utilizando
el Proceso de Ejecución contemplado en el artículo
488 y siguientes del Código de Procedimiento
Civil.
QUE PROCESO DEBE INICIAR UNA COMPAÑÍA
DE LEASING PARA RECUPERAR UN BIEN DADO EN LEASING A
UN LOCATARIO INCUMPLIDO?
Para recuperar un bien mueble o inmueble entregado
en leasing, la compañía debe iniciar un
Proceso de Restitución de Tenencia, de conformidad
con lo establecido en el artículo 426 del Código
de Procedimiento Civil. Vale la pena anotar que por
iniciar un proceso de esta índole, no se está
extinguiendo la obligación del locatario de cancelar
la cartera vencida.
A QUIEN SE DEBE DEMANDAR EN UN PROCESO EJECUTIVO, SI
HAY VARIOS LOCATARIOS Y/O GARANTES?
En caso de que haya varios locatarios, la demanda ejecutiva
debe ser dirigida a todos ellos o a los que escoja la
compañía por existir la solidaridad. En
caso de que en el contrato haya garantes de las obligaciones,
para involucrarlos dentro del proceso puede utilizarse
la figura del llamamiento en garantía.
LOS BIENES EN LEASING PUEDEN SER OBJETO DE MEDIDAS CAUTELARES
POR OTROS ACREEDORES DEL LOCATARIO?
No, dado que tales bienes son de propiedad de la compañía
de leasing y el locatario tiene la mera tenencia de
los mismos. Por lo anterior, es importante que los contratos
de leasing estén siempre en el lugar de los equipos,
para evitar equivocaciones de los funcionarios judiciales
en el momento de una diligencia de embargo o secuestro.
SI AL BIEN OBJETO DEL CONTRATO SE LE PRACTICA UNA MEDIDA
CAUTELAR, QUE DEBE HACER EL LOCATARIO? QUE DEBE HACER
LA LEASING?
En caso de que por cualquier circunstancia, se practique
una medida cautelar sobre un bien objeto de un contrato
de leasing, los locatarios deben presentar una oposición
durante la diligencia o inmediatamente después
ante la autoridad correspondiente, si no se hallaren
presentes en el momento de la diligencia, argumentando
que sólo tienen la tenencia del bien, que su
propietario es la compañía de leasing
y presentando como prueba el contrato respectivo.
Así mismo, los locatarios deben informar inmediatamente
a la compañía de leasing para que si fuere
el caso, se haga parte dentro del incidente o actuación
correspondiente y pueda demostrar que tiene la calidad
de propietario.
En el evento de que el locatario no cumpla con su
obligación de demostrar que el bien en leasing
no es de su propiedad ó que el funcionario judicial
por cualquier motivo no acepte las argumentaciones para
el no secuestro, la Compañía de Leasing
deberá acudir al despacho donde se realizó
el secuestro y solicitar el inmediato levantamiento
de la medida, demostrando que el bien secuestrado es
de su exclusiva propiedad y que el locatario lo tenia
en calidad de leasing, en mera tenencia.
ES POSIBLE QUE EN UN PROCESO DE RESTITUCIÓN DE
TENENCIA SE ADOPTEN MEDIDAS CAUTELARES RESPECTO A LOS
BIENES OBJETO DE LA RESTITUCIÓN?
De conformidad con la normas procesales, no es procedente
en un proceso de restitución de tenencia que
el locatario de un contrato de leasing, solicite al
juez el embargo y secuestro del bien objeto de dicho
contrato, en razón que su propietario es la compañía
de leasing, que justamente es quien demanda su restitución.
LA SENTENCIA DE RESTITUCIÓN ES DECLARATIVA O
CONSTITUTIVA FRENTE A LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO
DE LEASING?
La sentencia de restitución de un bien objeto
de un contrato de leasing es declarativa de la terminación
del contrato y por lo tanto, las sanciones que puedan
presentarse por mora de los locatarios deben aplicarse
desde que dicha mora se presentó.
QUE MECANISMO PROCESAL DEBE UTILIZAR EL PERJUDICADO
POR UN BIEN OBJETO DE UN CONTRATO DE LEASING Y A QUIEN
DEBE DEMANDAR?
El perjudicado por el funcionamiento o utilización
de un bien dado en leasing, debe iniciar un proceso
ordinario en el cual se demande al locatario para que
le responda por los perjuicios causados, en virtud de
que es dicho locatario quien tiene la calidad de guardián
de la cosa.
Si el perjudicado demanda a la compañía
de leasing como propietaria del bien, el proceso se
dilata innecesariamente mientras la compañía
de leasing demuestra que contractualmente cedió
la tenencia y la guarda del bien.
QUE MECANISMO PROCESAL DEBE UTILIZAR LA COMPAÑÍA
DE LEASING CUANDO EL LOCATARIO O ARRENDATARIO DE UN
CONTRATO DE LEASING FINANCIERO U OPERATIVO SE APROPIA
DEL BIEN OBJETO DEL CONTRATO O LO USA EN FORMA INDEBIDA?
La compañía de leasing puede entablar
una denuncia penal contra el locatario que se apropie
o use indebidamente el bien objeto del contrato, con
fundamento en el delito de abuso de confianza consagrado
en el artículo 249 del Código Penal.
QUE PASA SI EL LOCATARIO DE UN CONTRATO DE LEASING QUE
SE ENCUENTRA AL DÍA EN EL PAGO DE SUS OBLIGACIONES
ES ADMITIDO A LEY 550?
Cuando una empresa locataria de un contrato de leasing
que se encuentra al día en el pago de sus obligaciones
con la compañía de leasing entra en ley
550, el contrato se sigue ejecutando normalmente, debido
a que la entrada en rehabilitación empresarial
(comúnmente llamada reestructuración empresarial)
no es causal para dar por terminado el contrato de leasing.
QUE PASA CON LO CÁNONES EN MORA SI EL LOCATARIO
ENTRA EN LEY 550?
En este caso, los cánones incumplidos se consideran
créditos sujetos a negociación dentro
de la ley 550 y para ser satisfechos, la leasing debe
hacerse parte dentro del trámite y seguirán
la suerte de la negociación.
QUE PASA CON LOS CÁNONES QUE SE CAUSAN DESPUÉS
DE LA ENTRADA DEL LOCATARIO EN LEY 550?
Los cánones que se causen después de
entrar en ley 550 son considerados como gastos de administración
y deben ser cancelados oportunamente por el locatario,
no encontrándose sujetos a la suerte de la negociación
del acuerdo.
SI EL LOCATARIO DE UN CONTRATO DE LEASING ESTA INCUMPLIENDO
CUALQUIERA DE LAS OBLIGACIONES DEL MISMO CUANDO ENTRE
EN LEY 550, QUE PASA CON EL BIEN OBJETO DEL CONTRATO?
Es procedente una demanda de restitución por
parte de la leasing, independientemente de si la causa
de incumplimiento que se invoca para iniciar el proceso,
es el uso indebido del bien, la falta de mantenimiento,
el subarriendo, etc.
QUE PASA CON EL PROCESO DE RESTITUCIÓN DE TENENCIA
DE UN BIEN OBJETO DE UN CONTRATO DE LEASING QUE ESTA
EN CURSO AL MOMENTO DE LA ENTRADA A LEY 550?
Si un proceso de restitución de tenencia de
bien mueble o inmueble está en curso al momento
de la entrada a ley 550, no se ve afectado por el trámite
de reestructuración.
QUE SUCEDE SI EL LOCATARIO INCUMPLE CON EL PAGO DE CANONES
GENERADOS CON POSTERIORIDAD DE LA ENTREDA A LEY 550,
CRÉDITOS ÉSTOS CONSIDERADOS COMO GASTOS
DE ADMINISTRACIÓN?
La compañía de leasing puede dar por
terminado el contrato y solicitarle al locatario la
devolución del bien o iniciar un proceso de restitución
de tenencia para el efecto, sin consideración
al trámite de ley 550. Igualmente, puede acudir
a la justicia ordinaria a fin de hacer efectivos los
cánones causados con posterioridad a la entrada
de ley 550, incumplidos. También puede convocarse
a los acreedores para que se decrete la liquidación
de la sociedad ante el incumplimiento en el pago de
las obligaciones pos-acuerdo.
EL LOCATARIO QUE SE ENCUENTRE EN LEY 550 PUEDE EJERCER
LA OPCIÓN DE ADQUISICIÓN DE UN CONTRATO
DE LEASING FINANCIERO?
El locatario que se encuentre en ley 550 puede ejercer
la opción de adquisición de un contrato
de leasing a la terminación del plazo señalado
siempre que haya cumplido con la totalidad de sus obligaciones,
es decir, tanto las previas a la entrada a ley 550 como
las posteriores, y desde luego, que haya manifestado
dentro del plazo convenido, su voluntad de adquirir
el bien por el valor de la opción pactado y cancele
dicho valor.
El Leasing Habitacional
EXISTE ALGUNA DIFERENCIA ENTRE EL LEASING HABITACIONAL
Y EL LEASING FINANCIERO EN GENERAL EN MATERIA DE PROPIEDAD
DEL BIEN DURANTE EL PLAZO DEL CONTRATO?
NO. El bien inmueble entregado en leasing habitacional
deberá ser de propiedad de la entidad arrendadora
durante el término del contrato, derecho de dominio
que conservará hasta tanto el locatario ejerza
la opción de adquisición y pague su valor.
CUALES SON LAS REGLAS APLICABLES AL LEASING HABITACIONAL?
De acuerdo con lo previsto en la ley, en los contratos
de leasing habitacional se deben incluir las siguientes
reglas:
(1) Los contratos deberán contemplar una opción
de adquisición a favor del locatario;
(2) Las condiciones financieras serán pactadas
por las partes;
(3) El locatario podrá ceder el contrato de
leasing habitacional, mediante autorización expresa
y escrita de la entidad arrendadora;
(4) La entidad arrendadora podrá ceder el contrato
de leasing habitacional a otra entidad facultada para
la realización de este tipo de operación,
sin necesidad de aceptación del locatario. En
este caso, se deberá informar por escrito al
locatario el nombre de la entidad a la cual se ha cedido
el contrato y la fecha a partir de la cual la cesión
se hizo efectiva;
(5) El locatario puede ceder a un tercero su derecho
a ejercer la opción de adquisición, pero
dicha cesión no produce efectos, hasta tanto
sea aceptada por la entidad arrendadora;
(6) La entidad arrendadora podrá exigir al
locatario las garantías que a su juicio considere
necesarias para garantizar el cumplimiento de las obligaciones
derivadas del contrato;
(7) Los contratos de leasing habitacional podrán
pactarse en moneda legal o en unidades de valor real
o UVR;
(8) Los contratos de leasing habitacional deberán
celebrarse por escrito;
(9) El bien inmueble objeto de leasing habitacional
deberá entregarse libre de gravámenes
por concepto impuestos, servicios públicos y
administración;
(10) Las partes pueden acordar la terminación
anticipada del contrato, en cuyo caso deben estipularse
las condiciones a que estaría sujeta dicha terminación;
(11) Los contratos de leasing habitacional no requieren
elevarse a escritura pública. Sólo será
necesaria la escritura pública cuando se efectúe
la transferencia del dominio del inmueble a título
de leasing habitacional, una vez se ejerza la opción
de adquisición y se pague su valor.
QUE MODALIDADES DE LEASING HABITACIONAL EXISTEN?
El Decreto 1787 de 2004 autoriza dos modalidades de
leasing habitacional: aquel realizado sobre una vivienda
familiar para que el locatario la destine exclusivamente
a su uso habitacional y goce de su núcleo familiar,
y aquel destinado a la adquisición de una vivienda
no familiar.
PARA EL LEASING HABITACIONAL EXISTEN REGLAS ESPECIALES
EN MATERIA DE COSTOS FINANCIEROS MAXIMOS?
SI, para la modalidad de leasing habitacional realizado
sobre una vivienda familiar, la Junta Directiva del
Banco de la República, mediante Resolución
Externa No 3 del 18 de junio de 2004, consideró
que a ésta modalidad de leasing deben aplicarse
los límites de intereses remuneratorios que señale
la Junta Directiva del Banco de la República,
conforme a los parámetros fijados por la Corte
Constitucional en la sentencia C-955 de 2000.
En consecuencia, las tasas máximas de interés
remuneratorio de los créditos destinados a la
financiación de vivienda y de los créditos
destinados a la financiación de vivienda de interés
social previstos en la resolución externa 9 de
2003, serán aplicables a los contratos y operaciones
de leasing habitacional destinados a la adquisición
de vivienda familiar.
EXISTEN REGLAS ESPECIALES PARA EL LEASING HABITACIONAL
SOBRE UNA VIVIENDA FAMILIAR?
SI, además de cumplir con las reglas que se
mencionan en la pregunta 84 anterior, las operaciones
de leasing habitacional destinado a la adquisición
de vivienda familiar deben cumplir con las siguientes
reglas:
(1) El locatario deberá habitar el inmueble
entregado en leasing destinado a la adquisición
de vivienda familiar;
(2) Los límites al costo financiero atenderán
los mismos principios aplicables a los créditos
individuales de vivienda que se establecen en la Ley
546 de 1999 y así deberá expresarse en
el contrato;
(3) El valor de ejercicio de la opción de adquisición
no podrá ser superior al 30% del valor comercial
del bien, en pesos o en unidades de valor real UVR,
al momento de la celebración del contrato de
leasing habitacional. Este límite no operará
cuando se trate de operaciones de leasing habitacional
cuya finalidad sea lograr acuerdos de cartera o de normalización
de créditos de vivienda.
EN EL EVENTO DE QUE EN UN CONTRATO DE LEASING HABITACIONAL
SE HAGAN PAGOS DISTINTGOS A LOS CANONES ORDINARIOS COMO
SE DEBEN FREFLEJAR DICHOS PAGOS EN EL CONTRATO?
Dichos pagos se deberán imputar al contrato
de la siguiente forma, a elección del locatario:
(1) Un menor valor de los cánones;
(2) Una reducción del plazo del contrato;
(3) Un menor valor de la opción de adquisición.
Dichos pagos extraordinarios se podrán realizar
al inicio del contrato o en cualquier momento durante
la ejecución del mismo.
EN LOS CONTRATOS DE LEASING HABITACIONAL SE PUEDE ESTIPULAR
EL EJERCICIO ANTICIPADO DE LA OPCIÓN DE ADQUISICIÓN?
SI, las partes pueden acordar el ejercicio de la opción
de adquisición anticipadamente, en cuyo caso
deberán definir en el texto del contrato y de
común acuerdo, las condiciones a que estará
sujeto dicho ejercicio.
EN MATERIA DE SEGUROS QUÉ SE APLICA EN LOS CONTRATOS
DE LEASING HABITACIONAL?
El contrato de leasing habitacional tendrá como
mínimo los siguientes seguros:
(1) Seguro contra incendio y terremoto que ampare
el bien inmueble.
(2) Opcionalmente, el locatario podrá tomar
un seguro de vida en los términos que se acuerde
con la entidad arrendadora, quien deberá informar
suficientemente al locatario, al momento de la celebración
del contrato de leasing habitacional, el alcance de
la cobertura y las consecuencias en el evento de no
tomar el amparo.
El locatario podrá tomar los seguros a que
haya lugar directamente con las compañías
de seguros legalmente establecidas en Colombia de su
elección.
CUALES SON LOS EFECTOS TRIBUTARIOS DEL LEASING HABITACIONAL?
De acuerdo con lo previsto en el Decreto 779 de 2003,
en aplicación de lo establecido en el literal
n) del numeral 1º del artículo 7º del Estatuto
Orgánico del Sistema Financiero, el leasing que
tenga por objeto un bien inmueble destinado a vivienda
será considerado para efectos tributarios como
un leasing operativo para el locatario. En consecuencia,
el locatario podrá deducir en su declaración
de renta la parte correspondiente al costo financiero
que haya pagado durante el respectivo año, hasta
el monto anual máximo consagrado en el Artículo
119 del Estatuto Tributario.
Igualmente, los asalariados que hayan obtenido ingresos
en el año inmediatamente anterior, provenientes
de la relación laboral o legal y reglamentaria
en el monto señalado en el inciso tercero del
Artículo 387 del Estatuto Tributario, podrán
optar por disminuir la base mensual de retención
en la fuente, con el valor efectivamente pagado por
el trabajador en el año inmediatamente anterior,
por concepto de costo financiero en virtud de un contrato
de leasing que tenga por objeto un bien inmueble destinado
a su vivienda.
En ningún caso se podrán solicitar en
forma concurrente los beneficios fiscales previstos
para los pagos efectuados por intereses y/o corrección
monetaria en virtud de préstamos para adquisición
de vivienda del trabajador y los pagos efectuados por
corrección monetaria o costo financiero en virtud
de un contrato de leasing habitacional.
LOS CONTRATOS DE LEASING HABITACIONAL DEBEN PAGAR IMPUESTO
DE TIMBRE?
En los contratos de leasing habitacional el impuesto
de timbre sólo se causará si vencido el
término de vigencia pactado en el contrato, el
locatario no hiciere uso de la opción de adquisición.
En tal evento, el impuesto se liquidará sobre
el valor total de los cánones pagados y/o causados
hasta el momento del vencimiento del contrato.
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